En un contexto de crisis inmobiliaria, el ventajoso tratamiento fiscal de las socimis tenía como supuesto objetivo fomentar la vivienda de alquiler. Pero la actual regulación facilita lo contrario: que fondos de inversión con poco interés en el alquiler aprovechen las ventajas fiscales de las socimis para especular: comprar a precio de saldo, alquilar durante el plazo obligado y vender a precio de mercado.
Los bancos se deshacen del ladrillo ganado durante la crisis, los fondos de inversión lo compran a precio de saldo y lo devuelven al mercado de alquiler a través de las socimis (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Con esta fórmula las socimis se han convertido en piezas esenciales para la estrategia de grandes firmas de inversión en el mercado inmobiliario español. El caso de Blackstone es paradigmático: el fondo estadounidense se ha consolidado como el ‘rey del ladrillo’ con seis socimis cotizadas en España.
Las socimis ganaron fama en el sector inmobiliario a partir de 2012, cuando se modificó su marco tributario. La principal novedad de la reforma fue exonerar a estos vehículos del Impuesto sobre Sociedades (IS). Este privilegio se justificó, teóricamente, porque los verdaderos dueños de las socimis son los inversores, de manera que ellos sí que tributan un gravamen del 19% por los rendimientos que obtienen (siempre y cuando su participación sea igual o superior al 5%).
En un contexto de crisis inmobiliaria y de escasez de vivienda de alquiler, el ventajoso tratamiento fiscal de las socimis tenía como supuesto objetivo proporcionar liquidez al sector y fomentar la vivienda de alquiler. Su principal objeto social quedaba claramente estipulado: adquirir y promover bienes inmuebles para su arrendamiento. En base a esto, se argumentó que los inmuebles debían permanecer arrendados durante al menos 3 años. Esto quiere decir que las socimis pueden vender sus inmuebles transcurrido este plazo.
Pero si el objetivo de estas sociedades es impulsar el alquiler a cambio de un beneficio fiscal, es de extrañar que el plazo mínimo al que están obligadas a alquilar sea de 3 años. ¿Son suficientes para garantizar una infraestructura estable de alquileres en España? La actual regulación facilita lo contrario, es decir, que fondos de inversión con poco interés en el alquiler aprovechen las ventajas fiscales de las socimis para especular: comprar a precio de saldo, alquilar durante el plazo obligado y vender a precio de mercado.
Otro aspecto relevante que motivó la creación de las socimis fue favorecer la inversión del pequeño y mediano accionista. Por ello, las socimis están sujetas a requisitos de difusión del capital en el momento de su incorporación al mercado de valores. En concreto, al menos 20 accionistas minoritarios deben poseer 2 millones del valor estimado de mercado o lo que corresponda a un 25% de las acciones emitidas.
En principio, esta medida quiere prevenir que las socimis sean un instrumento al servicio de las grandes rentas. En el caso de las sicavs (Sociedades de Inversión de Capital Variable), aunque su capital debía estar repartido entre 100 accionistas, la sociedad era en última instancia propiedad de 1 sola persona al 99% mientras que el 1% restante se repartía entre 99 partícipes de paja, conocidos como “mariachis”. Así, las sicavs se convierten en sociedades secuestradas: un solo propietario puede disfrutar de sus privilegios fiscales mientras cumple con el requisito de difusión del capital.
Sin embargo, la medida impuesta a las socimis no resulta suficiente para corregir los déficits de las sicavs. La cuarta socimi de Blackstone, Torbel Investment, cuenta con el propio fondo estadounidense como accionista mayoritario con un 97,83% mientras el resto corresponde a 20 accionistas minoritarios. Blackstone cumple con el requisito de difusión de capital, pero la realidad es que tiene el control exclusivo de la socimi. Aunque lo más revelador sea que la propiedad de Blackstone no es directa, sino que se hace efectiva a través de un entramado de sociedades que desemboca en paraísos fiscales.
Por si fuera poco, la última socimi de Blackstone, Euripo, es cabecera de un grupo de sub-socimis compuesto por Avir, Mosela y Patriot Propco, que también disfrutan del régimen especial de socimi. Blackstone dispone del capital y el know-how para beneficiarse mediante estrategias de ingeniería fiscal del marco tributario de las socimis. Ello debería poner en tela de juicio el buen uso que se pueda estar dando a estos vehículos.
El precedente inmediato del uso inadecuado de las socimis se encuentra en su homóloga estadounidense, las REITs (Real Estate Investment Trusts), las cuales se utilizaron como refugio fiscal por grandes multinacionales como Iron Mountain o Wal-Mart. El caso de Wal-Mart se hizo famoso al ser denunciada en la portada del Wall Street Journal tras haber utilizado REITs para ahorrarse 350 millones de dólares en impuestos federales entre 1998 y 2001.
Wal-Mart transfería sus activos inmobiliarios a una REIT, la cual se encargaba de cobrar los alquileres de sus instalaciones. Esta REIT distribuía sus beneficios mediante dividendos a una empresa registrada en la industria off-shore de Delaware que era propietaria de dicha REIT al 99%, de suerte tal que Wal-Mart no pagaba el impuesto sobre sociedades y quedaba exenta del gravamen sobre los dividendos. La estrategia se hizo popular como el fenómeno de “REITs cautivas” ya que en última instancia la REIT era controlada por una única empresa, en lugar de por accionistas individuales.
En el contexto español, también se dan las condiciones para que las socimis queden “cautivas” de grandes multinacionales. El problema reside en que su regulación está expuesta a la explotación de los fondos de inversión. Si las socimis se pensaron para promover la estabilidad en el alquiler residencial –y no para especular–, no queda justificado que la permanencia del arrendamiento de sus inmuebles solo sea de 3 años. El requisito de difusión del capital tampoco resulta suficiente si se quiere prevenir que las socimis se conviertan en herramientas de elusión tributaria.
